Ruhsat projesi: dört disiplin, tek dosya, tek sorumlu

Ruhsat projesi nedir, hangi belgelerden oluşur?

Yapı ruhsatı, bir parselde inşaata başlayabilmek için belediyeden ya da organize sanayi bölgesi yönetiminden alınan izindir. Bu iznin verilebilmesi için yapının bütün teknik yönlerinin projelendirilmiş olması gerekir. Uygulamada ruhsat projesi denildiğinde dört ana disiplin anlaşılır: mimari proje, statik proje, elektrik projesi ve mekanik proje. Bunlara zemin etüt raporu, ısı yalıtım (TS 825) hesabı, gerekli durumlarda yangın projesi, asansör projesi ve peyzaj projesi eklenir.

Dosyanın teknik bölümü kadar idari bölümü de önemlidir. Tapu, imar durumu belgesi, aplikasyon krokisi, kot-kesit belgesi, yapı denetim sözleşmesi, müteahhitlik yetki belgesi ve şantiye şefi sözleşmesi olmadan başvuru sonuçlanmaz. Gebze, Çayırova, Darıca ve Dilovası'nda evrak sırası ve istenen ek belgeler kurumdan kuruma küçük farklılıklar gösterir; bu farkları bilmek dosyanın ilk turda geçmesini sağlar.

Paket proje ile ayrı ayrı proje yaptırmak arasındaki fark

Dört disiplini dört ayrı ofise yaptırdığınızda, çizimlerin birbirine göre kontrol edilmesi sorumluluğu size kalır. Mimarın çizdiği şaft ile makine mühendisinin planladığı kanal güzergâhı, inşaat mühendisinin yerleştirdiği perde duvarla çakışabilir. Bu çakışmalar çoğu zaman ruhsat aşamasında değil, kaba inşaat bittikten sonra sahada ortaya çıkar; çözümü ise beton kırmak veya güzergâh değiştirmektir.

Paket proje modelinde dört disiplin aynı ofiste, aynı takvimle çalışır. Mimari kesinleşmeden alt disiplinlere geçilmez; alt disiplinler tamamlandığında dosya içeride çakışma kontrolünden geçirilir. Böylece hem belediyeye eksiksiz tek dosya gider hem de sahada sürpriz yaşanmaz. Ayrıca revizyon istendiğinde tek bir muhatapla konuşursunuz — dört ofis arasında koordinasyon yapmak zorunda kalmazsınız.

Gebze'de ruhsat süreci nasıl işliyor?

Süreç imar durumu belgesiyle başlar. Bu belge; parselinizin hangi imar planında kaldığını, yapılaşma koşullarını (emsal, TAKS, KAKS), çekme mesafelerini ve yükseklik sınırını gösterir. İmar durumu olmadan yapılan hiçbir hesap bağlayıcı değildir. Ardından zemin etüdü yaptırılır; zemin sınıfı ve taşıma gücü belirlenmeden temel sistemi ve deprem hesabı doğru kurulamaz.

İmar durumu ve zemin etüdü elde olduğunda avan proje hazırlanır ve mal sahibinin onayına sunulur. Onaydan sonra uygulama projeleri çizilir, dört disiplin birbirine göre kontrol edilir ve dosya belediyeye teslim edilir. İnceleme sonucunda revizyon istenirse düzeltmeler yapılır. Yapı denetim kuruluşu sözleşmesi, harç ve bedellerin yatırılmasıyla birlikte yapı ruhsatı düzenlenir.

Sanayi yapılarında ruhsat dosyası neden daha geniş?

Gebze, Dilovası ve Çayırova hattı Türkiye'nin en yoğun sanayi bölgelerinden biri. Bir üretim tesisinin ruhsat dosyası, aynı büyüklükteki bir konut dosyasından belirgin biçimde geniştir. Yangın kompartımanları, kaçış mesafeleri, duman tahliye hesapları, sprinkler yerleşimi, tehlikeli madde depolama koşulları ve makine yüklerinin taşıyıcı sisteme etkisi proje aşamasında çözülmek zorundadır.

GOSB, TOSB, İMES ve Plastikçiler OSB gibi organize sanayi bölgelerinde ruhsat yetkisi belediyede değil OSB yönetimindedir ve bölgeye özel ek yönetmelik şartları bulunur. Yapı yaklaşma mesafeleri, cephe malzemesi, atık su bağlantısı ve otopark oranları farklı işleyebilir. Dosyayı hazırlarken bölgenin kendi yönetmeliğini esas alıyoruz.

Ruhsat projesi ne kadar sürer?

İmar durumu elimize geçtikten sonra konut ölçeğindeki bir yapıda proje çizimi tipik olarak 3–5 hafta, sanayi yapılarında 4–8 hafta sürer. Bu süreye zemin etüdünün tamamlanması ve avan projeye onay verme süreniz dahil değildir. Uygulamada takvimi en çok uzatan kalem, avan proje aşamasında verilen kararların sonradan değiştirilmesidir; bu yüzden ilk aşamada acele etmemenizi öneriyoruz.

Belediye ya da OSB inceleme süresi proje ofisinin kontrolü dışındadır ve kuruma göre değişir. Eksiksiz sunulan dosyalarda inceleme genellikle tek turda sonuçlanır. Dosyanın revizyona düşmesi ise iki üç haftalık ek süre demektir. İlk sunumda tam dosya vermeye özen göstermemizin sebebi budur.

Ruhsat projesi fiyatları neye göre belirlenir?

Proje bedeli; yapının brüt m²'si, kat adedi, taşıyıcı sistemi (betonarme veya çelik), kullanım sınıfı ve istenen proje kalemlerine göre hesaplanır. Mimarlar Odası ve İnşaat Mühendisleri Odası'nın yayımladığı asgari ücret tarifeleri referans alınır. Sanayi yapılarında yangın ve havalandırma hesaplarının kapsamı bedeli etkileyen ayrı bir başlıktır.

Fiyatı süreç ortasında değiştirmiyoruz. İlk görüşmede kapsam, teslim edilecek pafta listesi, süre ve bedel yazılı olarak sabitlenir. Kapsam dışı bir talep gelirse (örneğin ruhsat alındıktan sonra tadilat projesi) bunu ayrı bir iş olarak fiyatlandırırız. Ada-parsel numaranızı ve düşündüğünüz m²'yi iletirseniz aynı gün yazılı bir aralık paylaşabiliriz.

Elinizde hazır proje varsa ne yapıyoruz?

Başka bir ofisin çizdiği projeleriniz varsa yalnızca eksik disiplini tamamlıyoruz. Bu durumda önce mevcut çizimleri inceliyor, aralarındaki çakışmaları ve yönetmelik uyumsuzluklarını yazılı olarak raporluyoruz. Eksik kalemi bu rapora göre çizip dosyayı tamamlıyoruz.

Aynı şekilde ruhsat alınmış ancak inşaat başlamamış projelerde revizyon, tadilat projesi ve süre uzatımı işlemlerini de yürütüyoruz. Ruhsatı bir başka müellifin projesiyle almış olmanız, bizimle devam etmenize engel değildir; müellif değişikliği prosedürünü de biz takip ederiz.

Hizmet kapsamı

• Mimari proje: vaziyet planı, kat planları, kesitler, görünüşler, sistem ve nokta detayları, mahal listesi
• Statik proje: taşıyıcı sistem çözümü, TBDY 2018 deprem hesabı, kalıp ve donatı planları, çelik birleşim detayları
• Elektrik projesi: kuvvetli akım, aydınlatma, priz, topraklama-paratoner, zayıf akım, trafo ve kompanzasyon
• Mekanik proje: sıhhi tesisat, ısıtma, havalandırma, yangın söndürme ve doğalgaz iç tesisatı
• Tamamlayıcı belgeler: zemin etüt raporu koordinasyonu, TS 825 ısı yalıtım hesabı, asansör avan projesi
• Süreç yönetimi: imar durumu takibi, belediye/OSB sunumu, revizyonların karşılanması, ruhsat teslimi